ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
"ПЕРВОМАЙСКОЕ-3"

Ненадлежащие техническое состояние, эксплуатация и содержание дома:

1)      Проблема: Систематическое подтопление грунтовыми водами фундамента дома (стены и несущие колонны на -1, -2 этажах).

Решение:

- профессиональная техническая диагностика текущего технического состояния фундамента, выявление настоящих причин подтопления, определение всех возможных действенных и верных способов устранения протечек и ремонта фундамента, составление сметы (если аккумулированных взносов на капремонт не хватает), одобрение сметы общим собранием членов ТСЖ (далее по тексту ОСЧ ТСЖ), выбор специализированной подрядной организации с учетом опыта и гарантий, проведение работ и приемка результата работ;

- приведение в рабочее состояние принудительной вентиляции паркинга и обеспечение ее постоянной работы в нормальном режиме.

2)      Проблема: Заражение дома чешуйницей вследствие наличия подтопления и сырости в подвале (паркинге) дома.

Решение: устранение протечек, ремонт помещений паркинга, обеспечение нормальной работы вентиляции паркинга, проведение дезинсекции нежилых и жилых помещений дома, в том числе помещения с инженерными коммуникациями, повторная дезинсекция при необходимости.

Распределение расходов на дезинсекцию обсуждается.

3)      Проблема: Нарушения в нормальной работе лифтов, плохое открытие/закрытие дверей лифта на некоторых этажах, вибрация лифтов в районе некоторых этажей, скорее всего вследствие искривления направляющих.

Решение: Проведение профессиональной технической диагностики текущего технического состояния лифтов, определение проблем и их устранение с помощью проведения необходимых работ.

В зависимости от масштаба выявленных проблем в техническом состоянии лифтов и размера расходов на их устранение расходы могут быть  осуществлены за счет средств ТСЖ, собранных на ремонт (ежемесячный сбор 4,99 рублей с 1 кв.м.), либо за счет дополнительных сборов по смете, утвержденной ОСЧ ТСЖ. 

4)      Проблема: Нарушения в работе естественной вентиляции дома в жилых помещениях, плохая тяга либо ее отсутствие, обратная тяга. Часть жильцов установило инженерные системы принудительной вентиляции и вывело их в общие коммуникации, что не предусмотрено проектом, некоторые вентиляционные шахты дома наглухо либо частично перекрыты (имеются замеры и фото). В результате естественная вентиляция практически не работает, а при определенных метеорологических условиях создается обратная тяга, что нарушает микроклимат жилых помещений вплоть до появления плесени.

Решение:

- официальное комиссионное обследование вентиляционных шахт дома на кровле дома и/или в жилых помещениях при необходимости с привлечением специалистов и применением специального оборудования, официальное актирование выявленных нарушений, вынесение предписаний собственникам, нарушившим технические требования к вентиляции, судебные иски при необходимости;

- расчет необходимой высоты шахт на кровле дома с учетом высоты самого здания, ограждения кровли и вертолетной площадки, также с учетом наличия и формы сварных металлических конструкций на шахтах, определение способов решения проблемы вплоть до установки необходимого дополнительного оборудования.

5)      Проблема: Катастрофическое техническое состояние системы водоснабжения дома (труб, вентилей, заглушек и т.п.) (воду в одном из стояков с горячей водой при проведении плановых работ не могли перекрыть в течение часа!!!), отсутствие какой-либо достоверной информации о степени износа инженерных системы и оборудования и, соответственно, возможностей принятия превентивных мер для предотвращения глобальных протечек.

Решение:

- проведение комплексного обследования состояния инженерных коммуникаций, выявление «слабых мест», составление плана проведения ремонтных работ и их проведение, последующий постоянный/систематический мониторинг технического состояния коммуникаций;

- обеспечение моментального отключения подачи воды в случае прорыва коммуникаций;

- привлечение профессиональных компаний по обслуживанию и мониторингу коммуникаций, исключение «псевдоэкономии» на данном типе расходов (исключит ситуацию, когда в начале 2016 года по причине протечки резко и сильно увеличилось потребление домом воды, однако мер по выяснению причин этого не принималось в течение нескольких месяцев). 

6)      Проблема: Отсутствие текущего ремонта в помещениях общего пользования дома, сломанная плитка, наличие грязи и плесени на стенах (лифтовые и межквартирные холлы на некоторых этажах дома, пожарная лестница, выход на чердачные помещения).

Решение: проведение текущего ремонте. 

7)      Проблема: Наличие годами скапливающейся грязи в помещениях паркинга.

Решение: приобретение моющего агрегата.

8)      Проблема: Отсутствие раздельного учета тепловой энергии, используемой на 1) нагрев горячей воды, 2) отопление, 3) принудительную вентиляцию паркинга, как следствие, это приводит к незаконным махинациям при расчете стоимости коммунальных услуг для собственников помещений.

Решение: выявление  наличия технической возможности установки распределителей и установка распределителей либо обоснованный расчёт объемов раздельного потребления и, соответственно, фактической стоимости каждого ресурса (услуги) в отдельности. 

9)      Проблема: Наличие предписаний надзорных организаций, о которых калмыков и правление ТСЖ «скромно» умалчивали.

Решение: Определение всех выявленных недостатков, их исправление и исполнение предписаний.

Систематические финансовые махинации, в том числе с нарушением правил предоставления и оплаты коммунальных услуг, расходов на содержание дома собственниками помещений:

1)      Проблема: Незаконное выставление счетов на оплату коммунальных услуг. В доме, где установлены общедомовые счетчики учета воды и тепла, объемы ресурсов, потребленных в помещениях, в которых отсутствуют внутриквартирные счетчики, рассчитываются по установленным нормативными актами формулам (ППРФ № 307 от 23.05.2006, № 354 от 06.05.2011) на основании показаний общедомового счетчика за минусом показаний установленных в доме внутриквартирных счетчиков и количества проживающих в таких помещениях. Выставление счетов за воду на основании нормативов потребления в нашем конкретно доме не соответствует закону, правилам нормативных актов и нарушает права владельцев помещений. ТСЖ, в свою очередь, получает неучтенные средства. Решение ОСЧ ТСЖ о плате за коммунальные услуги по установленным в г. Москве нормативам потребления не соответствует закону и поэтому в этой части ничтожно.

Решение: Применять установленные Правилами оказания коммунальных услуг требования, произвести перерасчет за апрель и май 2016 года на основании фактически потребленных домом объемов воды, в дальнейшем производи № 354). 

2)      Проблема:  Выставление собственникам счетов за горячую воду на основании тарифа г. Москвы, тогда как дом потребляет исключительно холодную воду, и соответственно, ТСЖ платит Мосводоканалу только за холодную воду и водоотведение.  Горячая вода в доме нагревается с помощью внутридомового оборудования. Логично, что стоимость горячей воды, приготовленной в доме, должна быть заметно ниже городского тарифа, в который включены иные затраты на ее нагрев, в том числе теплопотери при доставке горячей воды централизованным способом. Кроме того, в случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению рассчитывается исходя из суммы стоимости компонента на холодную воду, предназначенную для подогрева в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, и стоимости компонента на тепловую энергию, используемую на подогрев холодной воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению (п.38 Правил, утв. ППРФ № 354). Иных способов расчета стоимости горячей воды, приготовляемой с использованием внутридомового инженерного оборудования нормативными актами не предусмотрено. В случае применения городского тарифа собственник платит дважды: сначала по тарифу города, затем оплачивая Гкал, потребленных домом и направленных, в том числе, на нагрев воды. ТСЖ, в свою очередь, снова получает неучтенные средства.

Решение: Применять установленные Правилами оказания коммунальных услуг требования, произвести расчет стоимости 1 м.куб. горячей воды на основании стоимости 1 куб.м. холодной воды по тарифу города и стоимости топлива, используемого на ее нагрев (в нашем случае количества Гкал, потраченных на ее нагрев во внутридомовом оборудовании), выставлять чяета за горячую воду потребителям, используя данный расчет.

3)      Проблема: Незаконный отказ ТСЖ принимать показания приборов учета воды на основании отсутствия подписанного договора потребления коммунальных услуг. При этом согласно действующим правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ, договор фактически заключен ранее конклюдентными действиями. А в предлагаемом ТСЖ проекте письменного договора установлена обязанность платить в том числе за горячую воду по городским тарифам (см. п. выше), а размер платы за воду на общедомовые нужды либо равен 10% от стоимости ежемесячного водопотребления конкретного владельца либо вообще отсутствует.  Обоснования применения городского тарифа и 10 % на общедомовые нужды отсутствуют, расчеты этих показателей также не приводятся и по требованию не предоставляются.

Решение: Применять установленные Правилами оказания коммунальных услуг требования. 

4)      Проблема: Выставление владельцам машиномест счетов на оплату с указанием только итоговой (общей) суммы ежемесячного платежа. Из каких затрат на содержание и коммунальные услуги  складывается данная сумма, информации в ТСЖ не было и нет. Расшифровка состава платежа в квитанции на оплату отсутствует, смета, а именно расчет стоимости обслуживания и содержания машиномест на общем собрании членов ТСЖ для голосования фактически не выносился.

Решение: Обосновать размер платы за машиноместо.

5)      Проблема: Наличие задолженности по платежам за паркинги большей части предыдущих собственников (Коротоножкин и Ко, г Москва).

Решение: анализ имеющейся информации (смета, расчеты, суммы задолженности и т.п.) и оценка возможных рисков судебного взыскания (обоснованность расчета платы, сроки исковой давности и т.п.)

6)      Проблема: Наличие «неучтенных» и/или не включенных в смету расходов вследствие отказа судом в удовлетворении иска в полном объеме либо удовлетворении иска в части в делах о взыскании задолженности (основного долга) за коммунальные услуги и расходы на содержание дома за муниципальные квартиры и гаражи.

Решение:

- Произвести расчет и раскрыть данную информацию вне зависимости от того, что эти суммы были «перекрыты» иными поступлениями от остальных жильцов дома.

- Произвести расчет и раскрыть информацию о сумме текущей и просроченной задолженности всех!!! собственников помещений с указанием в том числе задолженностей, не реальных к взысканию (с истекшим сроком давности). Периодически вывешиваемый в лифте список – это не достоверная (не полная) информация. 

Иные «глобальные» вопросы:

1)      Проблема: Непрофессионализм управляющего. Нет должного обеспечения технического состояния здания и коммуникаций,  не ставятся адекватные задачи обслуживающим и ремонтным  организациям, не оформляется должным образом исполнение либо неисполнение договорных обязательств контрагентами ТСЖ (с соответствующими судебными перспективами). Все это в совокупности влечет дополнительные затраты и расходы ТСЖ, возмещаемые за счет собственников. Например, история с дополнительными потерями воды и тепла  в январе-марте 2016 года, несвоевременные и необоснованные иски, предписания и штрафы надзорных органов и т.п.

Решение: Поиск и наем профессионально подготовленного и опытного управляющего.

2)      Проблема:  Отсутствует прозрачная система начислений ежемесячных платежей, расходов и контроля за расходами ТСЖ, в том числе так называемой ревизионной комиссией, выдающей так называемые отчеты. Нет свободного доступа к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ. Постоянно и систематически производятся повсеместные нецелевые расходы.  В результате с учетом всего вышеизложенного допускаются иные нарушения и злоупотребления:

- Смета с примерным расчетом потребления домом коммунальных услуг и ресурсов утверждается ежегодно, однако ни единого раза за все время эксплуатации дома не производился перерасчет стоимости потребленных ресурсов и услуг;

- Общая сумма оплат жильцами коммунальных услуг по счетам, выставляемым им ТСЖ, больше суммы затрат самого ТСЖ на оплату ресурсоснабжающим организациям, на что израсходованы разница между целевыми поступлениями и нецелевыми расходами, отчета нет;

- В квитанциях владельцев за одну и ту же услугу по содержанию дома указываются разные показатели;

- Взносы на ремонт (капитальный ремонт) в размере 4.99 рублей с 1 кв.м. не аккумулируются и не идут на нужды дома по целевому назначению, на что израсходованы данные средства в большей части, отчета нет;

- В сметах и отчетах правления и РК отсутствуют точные и полные данные о перечне расходов и затратах на услуги, в свободном доступе отсутствуют данные о размерах потребленных ресурсов, о размерах заработной платы персонала ТСЖ и т.п.

Решение: Обеспечить прозрачность данных в соответствии с требованиями ЖК РФ и нормативных актов, создав систему данных и определив порядок их сбора, обработки, хранения и раскрытия.

3)      Проблема: Взносы на капитальный ремонт аккумулируются на счету регионального оператора, часть жильцов не платит взносы, ремонт дома и не в полном объёме запланирован только на 2042 год.

Решение: Анализ действующих норм и глубокое изучение вопроса с целью понимания возможности возвращения денег на специальный счет ТСЖ и/или дальнейшее накопления взносов на специальном счету ТСЖ, составление пошагового алгоритма и мероприятий с указанием сроков, поручение исполнения ответственным лицам, контроль за исполнением.

4)      Проблема: В производстве Арбитражного суда г. Москвы рассматриваются дела с участием ТСЖ, в том числе по иску ТСЖ дома № 54 к ТСЖ «первомайское-3»с исковыми требованиями на сумму почти 4,5 млн. рублей.

Решение: Проведение анализа всей имеющейся информации по делам, в том числе всех материалов дел в полном объеме. Уточнение позиций адвокатов. Определение судебных рисков и перспектив и, соответственно, расходов ТСЖ, в том числе судебных (экспертиза и т.п.) и общих в случае вынесения решений в пользу истца.  Перспективы уменьшения расходов.

5)      Проблема: Судьба нежилых помещений на 25 этаже и перспективы судебного разбирательства с учетом замены судьи дважды (что нонсенс и заставляет задуматься) и возможного вывода эксперта (а это почти истина в последней инстанции, по крайней мере для судьи) не в пользу ТСЖ.

Решение: аналогично п. выше плюс рассмотрение использования иных ресурсов, заявления о фальсификации доказательств ответчиками. 

Перечисленные проблемы взаимосвязаны. Так, непрофессионализм управляющего влечет неграмотную эксплуатацию дома и необеспечение надлежащего технического состояния, эффект от чего накапливается годами и исправление ошибок с течением времени стоит все дороже для кармана собственников. Тот же непрофессионализм вкупе с непрозрачностью информации влечет возможность безнаказанных финансовых махинаций. Причем практически вся деятельность ТСЖ сопровождается повсеместными нарушениями и правовых, и технических норм.

В целях определения масштаба проблем и нарушений, своевременности и полноты их исправления представляется необходимым провести независимые технический аудит здания и систем и финансовый аудит деятельности ТСЖ как управляющей организации.